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【工业建厂房】了解建设厂房具备的会用到的三种建设模式,适合很重要

返回列表浏览:1468更新时间:2019/8/15 16:36:29

建设厂房时需要考虑的问题非常做,一般企业公司都会把这个工程承包给建设公司,让建设公司出个适合的方案去操作,协商好适合的价格,然后选择适合的建设模式,常规的厂房建设模式有3种,下面一起来了解一下吧。

工业厂房建设的三种模式

模式一:委托代建模式

模式的基本构造

委托代建是指项目业主自身不组织实施建设工作,而将建设项目委托给代建单位,由代建单位对项目进行相应管理,并组织实施建设的行为。在工业厂房建设中,则由项目业主(即企业)通过土地招拍挂先行取得工业土地使用权,其后委托代建单位代建厂房,厂房则在竣工验收后移交给项目业主方使用。

在该模式下,项目业主作为土地使用权人,将以建设主体的身份办理厂房建设过程中的各项建设手续,如规划许可、施工许可等。因此,在厂房竣工备案具备办理产权证条件后,项目业主将作为厂房所有权人办理厂房的房地产权证。

关于在项目开发建设过程中的建设资金支付,也存在由代建方代垫建设资金、项目业主于厂房建成后偿还代垫资金或者项目业主自行负担两种方式。


观点 | 工业厂房建设三种模式比较分析

图:委托代建基本模式图

委托代建合同

在委托代建模式下,项目进展的关键环节在于项目业主与代建单位签订委托代建合同。而综合代建制的立法背景和司法实践,我们发现委托代建制度源于建设项目专业管理和风险隔离的基本要求,并强调代建人责任的独立性,业主并不必然为代建人的行为承担责任。因此,委托代建合同有别于一般性的委托合同,委托代建行为也不是单纯的代理行为。比如,项目业主可与代建方做出明确约定,由代建方承担建设过程中对其他合同相对方的建设资金支付义务和责任。

需关注的风险点

1.建设资金的支付

在代建模式下,代建单位通常应在职权范围内选择施工单位、材料供应商等第三方,因此如何向第三方支付工程款等款项,也成为困扰项目业主的主要问题。针对此问题,可以根据签署项目相关合同主体的不同情况分别予以约定。

如果项目相关合同的签订主体仅为代建人与第三方,则项目业主可以考虑通过在委托代建合同中约定建立共管账户且由业主预留印鉴的方式,监督建设资金的使用和支付,并细化约定共管账户资金支付流程等,同时,将相关条款对应至项目相关合同当中。

而在项目相关合同的签订主体为代建方、第三方及项目业主三方的情况下,如建设资金由代建方先行垫付的,项目业主可以考虑约定关于工程的管理、款项支付或违约责任等各方面的合同义务由代建方承担;如项目业主在项目建设中可根据项目进度自行承担建设资金的,则业主可以直接向项目相关方付款,但应注意排除因付款行为而承担三方协议项下的其他义务。

2.项目造价

项目造价管理是代建模式的风险控制的核心。为了有效控制工程造价,项目业主一般会设定一个目标预算成本。业主可以约定,对于超出预算成本的建设资金由代建方自行承担责任,业主以按照预算成本为限负有支付建设资金或向代建方偿还代垫建设成本的义务。

3.项目工期和质量安全管理

除建设资金和项目造价外,项目工期、质量和安全也是需要重点关注的内容。因此,在委托代建合同中,双方应对项目的各关键节点、工期顺延的条件、工期延误的处理等问题建立完整的规范机制,且代建方负有保证工程如期建设完工、保障工程质量和安全的义务。

模式二:定建转让模式

定建转让模式基本构造

工业厂房定向建设是指工业用地土地使用权人(即业主),根据企业(即定建方)提出的特定的房屋功能和使用要求,在该工业用地上建造厂房。在该模式下,实际使用厂房的企业并非前期取得土地使用权及厂房开发建设的主体,其如需取得厂房所有权,则需在厂房建成后,通过购买资产的方式成为土地的使用权人及厂房的所有权人。

采取此种模式,一方面可以解决企业在取得土地及开发建设工程中存在资金周转、取得土地难度较大等困难;另一方面,定向建设可以满足企业工业化生产的特殊需求,在面积、层高、承重、结构以及环保等多方面满足其个性化需要。


观点 | 工业厂房建设三种模式比较分析

图:定建转让基本模式图

定建转让模式下的常见风险

1.项目控制权的问题

通常情况下,考虑此种模式的企业可能面临拿地困难或无法短期承担项目建设资金的问题,因此,定向建设后转让可以视为项目融资的特殊方式,且企业最终将通过资产转让获得厂房的所有权。由于厂房已确定未来将由企业使用,故厂房建设需根据企业所提出的特定房屋功能和使用要求进行建造。但由于土地使用权及建成后的厂房所有权均归属于业主,如果企业在设计和建造厂房过程在的参与程度较低,则其处于相对被动的地位,业主可能不予配合,导致厂房无法按照企业的设计要求和标准建设,并影响项目造价、建设资金、工期等一系列问题。

2.资产转让的税收负担

如前所述,如果企业最终选择通过资产收购的方式取得厂房所有权,则企业必须关注资产收购环节需承担较重的税务成本,如增值税、企业所得税、契税等。特别是,如果前期业主以较低成本取得土地使用权,则企业将面临资产因资产转让土地增值而产生的高额土地增值税。

模式三:自行建造模式

与前述两种模式不同,自行建造模式则由企业自行取得土地使用权并开发建设。因此,如企业采取自建模式,则需全程参与包括取得土地、规划、施工直至最终竣工验收等的各个环节。如采取此模式,企业一方面需要较强的项目管控能力,以应对项目建设开发过程中遇到的各类问题,另一方面,则需有充足的现金流或较强的融资能力。

工业厂房建设的模式分析

实践中的常见方式

在实践当中,就前述三种模式而言,采取第一种模式,即“项目业主(企业)取得土地,代建方进行代建工程并在竣工后移交的”,较为多见;第三种模式“项目业主(企业)取得土地并自行建设的”,也有类似经验;而第二种模式“土地使用权人(业主)取得土地并建设,企业在建成后购买资产的”,因涉及资产转让税费及取得土地及厂房保障不足等问题,除产业地产项目外,实践中较为少见。因此,从权利保障、交易成本的角度出发,通常情况下,第二种模式并非企业的最佳选择。

第一、第三种模式的对比

对于第一种模式和第三种模式,在能够通过土地招拍挂程序取得土地使用权的情况下,企业均可在厂房建成后取得建筑物所有权,能够保障企业建设厂房使用并控制的权利得以满足。而这两种模式的区别在于,在第一种模式下,企业可根据自身资金情况选择采取由代建方垫资代建或直接根据项目建设进展支付建设资金;而第三种模式下,企业则需自行负担建设资金,或通过其他融资渠道获得借款融资。

就代建单位而言,项目的开发建设是其所擅长的经营业务,故其在项目建设手续办理、建设过程管控等方面有一定优势。因此,对于项目建设管控经验不足的企业而言,选择第一种模式更有利于项目的推进,具有更强的可操作性。而第三种模式虽然建设过程完全在企业自身的控制之下,但由于企业需要自行承担自拿地至项目竣工验收环节所有的资金支出,因此,企业会面临较大的现金流压力。如企业采取其他融资方式获得借款,也需考虑借款的资金成本及相关的抵押担保所带来的风险。

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